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而小区里的楼王，之所以被称之为楼王，是因为它四面八方的楼栋与它的楼间距都很大，让楼王之中居住的居民感受到全方位的隐私和安全。
往往楼王是整个小区里面价格最高的房子。
此外每一栋楼的样式，根据建筑设计，又可以分为塔式楼和板式楼。
塔式楼是一种比较古老的设计，往往用在比较旧的老年代，塔式楼的每一层，户数可以比较多，比如一层楼有六家到八家人以上，大家的房子就像一个塔一样，在四周围起来。
在2023年的时候，塔式楼几乎已经在商品房市场内淘汰，一些低价的商品房和回迁安置房，可能会使用这种设计，这种设计会带来一层多户人家的体验，带来超高的梯户比，并且每一户还无法做到南北通透。
大部分商品房的建筑设计都升级到了板式楼。板式楼顾名思义就像一个平板一样，从外观看，它比较扁平，一般每一层只有两户或者四户，梯户比一般是一梯两户或者两梯四户，人们上下楼不会感到很拥挤，而且几乎每一个房间都可以做到南北通透。
当然从建筑成本看，塔式楼的建筑成本比板式楼的要低很多，而且更低的成本可以卖更多的户数，如果价钱一样的话，作为开发商来说也是妥妥的赚钱的。
陆淮宁听的头头是道，他家就是做建筑的，所以他一听就明白了许贝朵说的是什么意思。
“如果是这样的话，其实我们这次做塔式楼，风险比较低，成本也可控。”
最重要的是，许贝朵说：
“在这个日新月异、每天瞬息万变的时代，干坐着等单位分房子，是一件很不现实的事情了。”
“我猜测很快，房地产就会直接走向市场调控。”
“到那个时候，人们要为了自己喜欢的居住条件而付出不同的价钱。”
“居住条件越好的房子，将会越来越昂贵。”
“而大家，都能选择到最适合自己的。”
第33章 期房
听了许贝朵一翻介绍,陆淮宁心中微微震惊。
现阶段，即使在省城，也没有多少市场化的商品房售卖,所以这些概念对普通居民来说，几乎是天方夜谭。
大家都等着分单位的房子,这些房子基本都处在单位大院里面，压根没有小区的概念。
更不可能有那些房子与房子之间不同的概念，容积率、绿化率、楼王等等，对普通居民来说,都是遥不可及的事情。
总的来说，很多人根本无法分清楚，同一个大院里，哪些房子更值钱，哪些房子有劣势。对于所有人来说,只要面积一样,就是公平的。
实则,决定一个房子价值有很多方面,只能凭借模糊的感觉和运气来选择。
许贝朵提出两个关键点：
“一，我们需要区分每个房子的价值。这样,居民们才能认识到,好的房子与相对劣势的房子之间，价值是有区分度。这一点,可以体现在定价体系上。”
“只有认识到不同的房子价值不同，他们才会真正认识到商品房的价值，发现商品房的居住属性和金融属性,都要远远强于单位分房。”
“这样，即便目前没有居住的诉求,也会考虑到未来，这个房子可能具有升值的属性，考虑进行一笔投资。”
“这样，我们就会增加一大批潜在客户。”
陆淮宁点点头：“这倒是个很好的思路。居住，人人都有，可能不算什么稀奇的。但是如果发现房子是一种可以投资的价值，潜在的购买力就有了。”
实际上几十年过去之后，所有的物价都飞涨，一切纸币都可能变成废纸，现在的万元户在若干年以后就彻底不值钱了。
举个例子，假设现在一块钱可以吃一碗面，在十年后十块钱可以吃一碗面，二十年后二十块可以吃一碗面，物价涨了二十倍。
假设你有预知能力，穿回到1990年，如果你囤一些面的话，放在20年后他们的价值也可以翻20倍。
但是最大的问题就是农副产品这种东西它是有保质期的，囤不住，你没有等到它升值，它就已经腐坏了，它的生命周期就结束了。
唯一能抵抗这种长时间货币变化的东西，只有钢筋水泥混凝土。
普通人能接触到的最好的，长期可以抵抗通货膨胀的资产就是不动产，房子是钢筋水泥建造的，只要没有巨大的自然灾害，房子就会一直伫立在那里，它不会融化，不会消失，不会腐烂，不会变质。
所以作为这么特殊的存在，房子对普通人来说，即使没有居住属性，也还有巨大的金融属性。
只不过1990年大多数人都有单位分的房子，大家眼里房子只有居住属性。
而且单位分的房子也不太在市场内流通，也几乎没有人去购买其他单位的家属房。
因此大多数人目前还没有认识到房子的金融属性，而且以现在大多数年轻人的收入基本上都是入不敷出或者欠着债，一般不太有闲钱去考虑投资。
因此许贝朵提出的第一点，就是给房子分出不同的价格，吸引人们去探究为什么不同的房子有不同的定价，这样他们会逐渐意识到房子与房子之间是不一样的，不同的房子可能栽在手里，也可能变成未来的香饽饽硬通货。
当有一批敏锐的人从中发现房子的金融属性之后，就变成了他们下一个项目的潜在客户。
许贝朵继续道：“第二，我们不可能将所有的款项全都垫付进去，这样对我们来说资金风险太大了。同时房子对于普通人来讲，它的造价也是昂贵的。普通人不可能预先把所有的积蓄砸在里面。”
“因此我们要做杠杆，普通人也要做杠杆。”
陆淮宁点点头，继续问：
“你的意思是，我们进行修建的时候，要去银行做一部分高杠杆贷款，然后普通居民如果购买房产也需要做一定的贷款。”
这个年代普通居民个人贷款其实已经不是那么罕见了，有不少做生意的人已经开始在进行个人贷款了。
对于银行来说，普通人贷款的数额都是比较小的，因此比较好发放，用来收利息。
但是对企业的贷款就会慎之又慎，因为一个企业一旦开始进行高杠杆运作，就非常考验资金链周转，一旦周转不及，资金链断裂，它将无法支付银行的高额利息，企业的项目也会无法运转，企业濒临破产倒闭。
陆海宁对这一点深有心得，因为他现在的处境并不算好，公司才刚刚起步，他可能没有那么大的能力搞到一笔巨额的贷款。
如果靠家里？呵呵，他暂时不想考虑这条路。一旦开始靠家里，就等于向家族证明了自己能力不足，很快将会被剥夺这里的一切。这是他绝不会选择的道路。
于是他提出自己的难处：“以我现在经营的规模，想要向银行拿，到大笔的贷款额是比较困难的事情，而且对于这么大的资金银行会非常谨慎评估，放贷的难度很高，最重要的是对我们来讲风险也很大，万一项目没有预期的好，可能会导致破产。”
许贝朵的眼睛亮了亮，她知道一个绝妙的办法，也是她所在的年代，很多开发商的套路，是房地产圈子里每天都在发生的实际情况。
她提出来：“我提一个概念，这个概念叫期房。”
“何为期房，顾名思义，是某一个周期交付的房子。其实单位分房，也类似是一种期房。每一次分房之后并不是房子马上到手里，而是这个房子主体可能还开始修建，只是提前告诉你，你有了这个名额。”
“而现房就是看得见摸得着的房子，只要交了钱办理了过户，你就立马可以住进去，这个房子马上就是你的了。”
“对我们来说，售卖期房是最合理的一种方式。”
“在项目开发前期，我们可以让客户认购，认购的时候签订合同，收取整体房款的一定部分比例作为首付款。”
“随后一段周期内建筑开始进行开发，我们用这些首付款可以大量的进行垫付工程资金，让工程得以继续延续下去，其中即使有资金短缺，也可以向银行贷取少量的贷款。”
“当后续制定要交付的时候，我们可以收取剩下的款项。”
“至于到时候有资金困难的客户，我们可以将他推荐给银行，由银行来对他们每一个人做个人贷款。”
事实上许贝朵说的这一套期房购售卖模式，也是后些年主流开发商的一整套标准化模式。
唯一有区别的是后面的地皮会越来越贵，开发商拿地成本居高不下，所以很多开发商前期资金投入太高了，即使房价高企，他们也经常会面临资金链断裂的事情，一旦资金链断裂，所开发的房地产项目就可能会烂尾。
一旦有楼盘烂尾，苦的就是老百姓。钱交了，可是一辈子也得不到自己的房子，这也是很多人痛恨期房的原因。
许贝朵说了自己的顾虑，然后希望陆淮宁能谨慎的评估一下风险。
许贝朵非常认真地看着他的眼睛，继续说：
“虽然我也想赚钱，但是我们不能太激进。”
“你来评估一下，总之我的底线就是——我们一定不能开发烂尾的房子，我们不能坑害任何一个买房的老百姓。”
陆淮宁从小长在陆家，家族里平日往来都是生意人，勾心斗角阴险狡诈，随便坑害，反正都是以赚钱为目的。
他第一次见到一个合作伙伴，能以这么真诚的态度，向他提出这么纯粹干净的要求。
他点点头，也郑重回应道：“好。”
“我会做好资金评估和流程梳理，你等我的好消息。”
在许贝朵那个年代，期房烂尾的情况还不少，而且，一旦期房烂尾，开发商跑路，银行仍然持续不断收着居民的贷款……
买房的人，既要守着烂尾楼毫无办法，也必须继续给银行还房贷，否则自己的工作、征信都将受到影响。
无良开发商，她绝对不做！
不过后世，买期房翻车的情况还是很多的，所以人们对期房没有足够了解的时候，下手还是需要慎重。
许贝朵就见过很多案例。
比如购买期房的时候，周边规划很好，有公园、学校什么的，结果真正交付之后，附近的规划瞬间改掉，本来是公园地方变成厂房……
这都不算什么，最可怕的是这种地方突然冒出来一个难以接受的建筑，比如垃圾场、公墓等等，住在这里心情将会受到极大影响。
这种属于买期房，被地块规划搞翻车的。
还有一种，是自己资金不足翻车的。
有人在购买期房的时候，经济上行，工作情况良好，收入预期也很高，于是购买了总价较高的期房，其实已经超过了自己的经济承受能力。
后来，渐渐经济下行或者行业不景气的时候，收入水平大幅度下降。
可是房贷它几乎不会降低！
每个月流动资金少了很多，可是房贷要雷打不动地还给银行！
这时候，生活水平将大幅度降低。
更有甚者，收入超不过房贷，吃土一阵子之后，实在无能为力，把自己卖了都还不起房贷，只能选择断供。
而断供之后，就更可怕了，一起都会打水漂。
如果房价涨了，也许情况还能好一些。
如果房价跌了，那更将会是一场噩梦。
断供后，银行会认定你无法归还贷款，就会将你的房产抵押，进行官方拍卖。
这个拍卖价，一般会比市场价稍微低一些。
所以也会产生一大批法拍房捡漏人员。
总之无论如何，这个房子最终会获得一个拍卖价值，如果价值足够，比如房价涨的足够高，拍卖价可以抵扣剩余的房贷，则将会进行抵扣。
你的债务倒是还清了，但是房子也不属于你了。当然，首付款，也打水漂不属于你了。
最倒霉的是，房价降了，法拍房得到的价格远低于你当时买房的价格。
这样，法拍完之后，得到的钱，仍然无法抵消你的债务。
这时候，你不仅仅房子没了，首付款也打水漂了，你还倒欠着银行一屁股债，得辛辛苦苦打工继续还债。
很多人遭受这种断供风波，房价又惨降之后，受不了打击，直接选择跳楼……
这种打击是很恐怖的，房子往往代表了巨额财产，如果一旦全部打水漂，那就是一个人大半辈子的积蓄全部砸在里面，非常恐怖。
许贝朵咽了咽口水。
无论如何，九十年代买房一定是不会亏的。
这里的房价，还没有腾飞。
第34章 商铺
新项目做住宅的策划,基本确定下来了。
在这期间，百货大楼顺利竣工。
百货大楼一共六层楼高，作为县城里第一个巍峨的百货大楼,受到了许多领导的重视，纷纷前来参与剪彩。
许贝朵作为老师,并没有真正出面，但是她同样出现在了竣工现场。
这一年，小商贸无法再满足飞速发展的需要，百货大楼的出现,给了许多人一个置业的机会，除了地产自己保留了三层之外，其他的商铺都面向普通个人出售。
巨大的宣传标语挂在大楼前面——
“一铺养三代，代代收租金！”
果然，许多人来参加,并纷纷讨论。
除了一些做生意的人,很多人对不动产置业还没有任何概念。
商铺？那是做小生意才需要的东西,大家都有正式工作,有每月领的工资，谁也不会开门做生意,又怎么会考虑商铺的事情呢？
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